کلید بورسی مسکن ارزان - کوه سفید

جهت دریافت خدمات رنگ پتینه چیست با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. هر گونه خدمات رنگ آمیزی با تکنیک های مدرن پتینه کاری را به ما بسپارید.

به گزارش جهانی اقتصاد، یک گروه پژوهشی متشکل از صاحب نظران حوزه مالی- اعتباری و مسوول در بخش مسکن، طرح راه اندازی صندوق های املاک و مستغلات (ریت ها)، با 6 کارکرد حیاتی برای بازار مسکن را به دولت ارائه کردند. این طرح در واقع کلید بورسی تامین مالی مسکن کم درآمدهاست که با 6 کارکرد حیاتی، نه تنها زمینه جذب سرمایه های خرد به منظور توسعه بازار مسکن و همچنین بازار سرمایه را فراهم می نماید بلکه در نقش سپرتورمی برای کم درآمدها منجر به حفظ ارزش دارایی اندک آنها در برابر تورم مسکن و ارتقای آن با هدف خانه دار شدن آنها در بلندمدت می گردد. محمد آیینی، کارشناس مسکن و عضو هیات مدیره شرکت بازآفرینی شهری ایران، محمد جلیلی کارشناس برجسته حوزه مالی و محمد اسکندری کارشناس بازار سرمایه، در نشست مربوط به تشریح جزئیات کلید بورسی تامین مسکن کم درآمدها که روز یکشنبه در قالب یک وبینار تخصصی برگزار گردید با اشاره به شرایط موجود بازار مسکن و احتیاج مبرم برای استفاده از روش های نوین تامین مالی مسکن کم درآمدها، جزئیات راه اندازی صندوق املاک و مستغلات را که در اصطلاح به آنها ریت گفته می گردد تشریح کردند. ریت ها (Reits) مخفف عبارت شرکت های سرمایه گذاری زمین و مستغلات (Real Estate Investment Trusts) هستند که با هدف جمع آوری و جذب سرمایه های خرد به منظور راهنمایی سرمایه های ملکی به راستا درست و بدون عارضه در بازار مسکن و همچنین یاری به تامین مالی مسکن کم درآمدها (مسکن در استطاعت) به وسیله عرضه یونیت های سرمایه ای در بازار مسکن، تشکیل می شوند و نمونه های پیروزی از آنها در کشورهای مختلف جهان از جمله آمریکا، کانادا و انگلستان تجربه شده است.

در این نشست با تشریح شرایط موجود بازار مسکن، چهار عارضه یا رویداد مهم بازار ملک طی دست کم سه دهه گذشته مورد اشاره نهاده شد. برمبنای این چهار دلیل، بازار مسکن کشور طی حداقل سه دهه گذشته شرایط مناسب و مطلوبی به جهت خانه دار شدن گروه های کم درآمد و حمایت از دهک های درآمدی 1 تا 4 که دهک های کم درآمد جامعه را تشکیل می دهند و احتیاجمند حمایت برای تامین مسکن هستند، نداشته است. این در حالی است که تجارب بسیاری از کشورها به خصوص کشورهایی که با راه اندازی صندوق های سرمایه گذاری زمین و مستغلات یا ریت ها اقدام به ایجاد سپر تورمی برای حفظ و ارتقای قدرت خرید خانوارهای کم درآمد در بازار ملک کردند، پیروز بوده است. آنالیز شرایط موجود در بازار مسکن نشان می دهد طی دو دهه اخیر (از سال 80 تا به امروز) میانگین قیمت مسکن در شهر تهران بیش از 80 درصد رشد نموده است. از سوی دیگر سرعت رشد قیمت مسکن بیش از نرخ تورم بوده است. در سه دهه گذشته به طور متوسط قیمت مسکن با افزایش 25 درصدی همراه شده است درحالی که تورم عمومی به طور میانگین حدود 20 درصد رشد نموده است.

سونامی خروج اجباری از صف وام مسکن خانه اولی ها به دلیل سرکوب قدرت خرید وام یا عدم متناسب سازی سقف وام خرید مسکن با تغییرات قیمت واحدهای مسکونی از دیگر آسیب های وارده به گروه های کم درآمد و فاقد مسکن در سال های اخیر بوده است. مطالعات نشان می دهد هم اکنون طول دوره انتظار برای خانوارهای متوسط در شهر تهران برای خانه دار شدن به شرط پس انداز کردن یک سوم از کل درآمد خانوار، به حول وحوش یک قرن افزایش یافته است، این در حالی است که این میزان براساس استانداردهای بین المللی کمتر از 10 سال و عموما بین 5 تا 7 سال است. کاهش نرخ مالکیت مسکن و افزایش تعداد خانوارهای مستاجر از دیگر شرایطی است که طی سال های گذشته تا به امروز رصد شده است. در سال 55 بیش از 70 درصد خانوارها یا جمعیت کشور در واحدهای مسکونی ملکی سکونت داشته یا صاحب خانه بوده اند در حالی که براساس آخرین سرشماری نفوس و مسکن در سال 95، نرخ مالکیت مسکن در کشور در این سال به 55 درصد تنزل یافته است و این موضوع در شهر تهران و در کلان شهرها به مراتب حادتر است. کارشناسان معتقدند مجموعه این شرایط احتیاج شدید به تغییر روینمودها در مورد مسکن کم درآمدها را به مسوولان بخش مسکن و فعالان این حوزه گوشزد می نماید و ضروری است با رویکرد و روش های دیگری برای حل معضل مسکن کم درآمدها وارد عمل شد.

مهم ترین دلیل عدم پیروزیت سیاست های مسکن در کشور در جهت یاری به تامین مالی مسکن کم درآمدها و برطرف مشکل سکونت آنها به دست کم سه عامل عمده مربوط می گردد. طی سه دهه گذشته بعضی طرح های خانه سازی دولتی در کشور به اجرا درآمده است که از مهم ترین آنها می توان به طرح مسکن مهر ومسکن ملی اشاره نمود. در این طرح ها دست کم سه اشکال مهم وجود دارد. یکی از مهم ترین این اشکالات بالا بودن رقم آورده اولیه برای خانه دار شدن اقشار کم درآمد و احتیاجمند در این طرح ها براساس توان مالی آنها است. در طرحی که هم اکنون دولت به نام مسکن ملی برای تامین مسکن خانوارهای فاقد مسکن در دست اجرا قرار داده است، رقم آورده اولیه برای متقاضیان 40 میلیون تومان معین شده است که برآوردها حاکی است دست کم 30 درصد از متقاضیان واجد شرایط این طرح پیروز به تامین این آورده اولیه نشده اند. از سوی دیگر تجربه مسکن مهر نشان داد در بسیاری از موارد حتی افرادی که پیروز به تامین آورده اولیه شدند به محض دریافت امتیاز واحدها به دلیل احتیاج شدید مالی اقدام به فروش امتیاز یا واحدهای دریافت شده در بازار نموده و از عواید سکونتی و سرمایه ای خانه های دولتی محروم شدند. کارشناسان در نشست دیروز بیان کردند شواهد و واقعیت ها نشان می دهد عواید عمده ارزش افزوده واحدهای دولتی ساز مسکن مهر در بسیاری از موارد عملا به جیب دلالان سرازیر شده است. از سوی دیگر و در قالب اشکال سوم، این طرح های حمایتی طی سال های گذشته تا به امروز به دلیل ضعف توان بانک ها برای پرداخت تسهیلات، عملا منجر به ایجاد بار هزینه ای و اثر آن بر تورم و پایه پولی شده است. چرا که در نبود توان کافی از سوی بانک ها برای پرداخت تسهیلات، عملا بانک مرکزی ناچار به تعریف خط اعتباری و چاپ پول شده است که عواقب آن در سال های بعد خود را در شکل افزایش تورم و نقدینگی نشان داده است.

با این حال مطالعات نشان می دهد، یکی از روش های نوین تامین مالی پیروز در جهان برای مسکن کم درآمدها و همچنین راهنمایی سرمایه های ملکی به راستا درست و غیرتورم زا در بازار ملک، راه اندازی ریت ها یا صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات است. این صندوق ها در واقع شرکت هایی هستند که ارزش یا بهای روز یک یا چند ساختمان را به عنوان دارایی ملکی به یونیت های سرمایه ای تبدیل نموده و آنها را به بازار سرمایه عرضه می نمایند. مخاطبان این صندوق ها دو گروه متشکل از سرمایه گذاران ملکی و متقاضیان مصرفی مسکن هستند که به دلیل محدودیت قدرت خرید فعلا توان ورود به بازار و قدرت خرید یک واحد مسکونی آماده را ندارند. این صندوق ها این امکان را برای این افراد فراهم می نمایند که با خرید یونیت های سرمایه گذاری نه تنها از سود حاصل از سرمایه گذاری خود در این صندوق ها بهره مند شوند، بلکه ارزش دارایی آنها در برابر تورم ملکی حفظ شده و متناسب با افزایش قیمت مسکن در طول زمان، سرمایه آنها نیز به همان میزان رشد کند. در واقع ریت ها سپر یا محافظ کم درآمدها در برابر تورم ملکی هستند. یکی از مهم ترین و شاخص ترین ویژگی ریت ها آن است که هر کس با هر مقدار سرمایه در اختیار می تواند نسبت به خرید یونیت های سرمایه ای اقدام کند و به این بازار وارد گردد. در واقع از آنجا که ماهیت و مهم ترین ویژگی این صندوق ها، بر جمع آوری سرمایه های خرد تاکید دارد افراد با هر سطح درآمد و دارایی می توانند برای حفظ دارایی های خود در برابر تورم ملکی با انگیزه خانه دار شدن در آینده، به این صندوق ها ورود نمایند.

کارکرد صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات به این صورت است که پس از عرضه یونیت ها به بازار سرمایه و خریداری آنها از سوی متقاضیان، ساختمان یا ساختمان ها به بازار اجاره عرضه می گردد. هر کدام از خریداران یونیت های سرمایه گذاری متناسب با تعداد یونیت های خریداری شده مالک این ساختمان ها محسوب می شوند و بنابراین از عواید مربوط به اجاره بهای دریافتی و همچنین افزایش قیمت ساختمان ها در طول زمان بهره مند می شوند. به این ترتیب نه تنها ارزش دارایی آنها در طول زمان متناسب با تورم ملکی (که به طور میانگین سالانه حدود 20 درصد برآورد می گردد) افزایش می یابد بلکه به تناسب سهم خود، از اجاره بهای دریافتی این ساختمان ها نیز بهره مند می شوند. به این ترتیب افراد کم درآمدی که با در اختیار داشتن 10 تا 20 میلیون تومان اندوخته مالی و به دلیل رشد مداوم قیمت مسکن هرگز قادر به خانه دار شدن نبودند می توانند در بلندمدت به واسطه این سرمایه گذاری صاحب خانه شوند. در واقع ریت ها این امکان را برای گروه های کم درآمد فراهم می نمایند که سال به سال با افزایش اندوخته خود و افزایش دارایی های اندکشان متناسب با تورم ملکی، دچار شرایط جاماندگی از تورم نشده و در نهایت در سال های بعد خانه دار شوند.

به این ترتیب،طرح راه اندازی صندوق املاک و مستغلات با 6 کارکرد حیاتی در حالی از سوی این صاحب نظران و کارشناسان برجسته بازار مسکن به دولت ارائه شده که اولین کارکرد آن را می توان تامین مسکن برای گروه های کم درآمد بیان کرد. از سوی دیگر راه اندازی این صندوق ها منجر به راهنمایی سرمایه های ملکی به راستا درست و مانع از آن می گردد که در زمان نوسانات مالی و بروز جو هیجانی در سایر بازارها، افزایش تقاضای سرمایه ای در بازار ملک مانند روندی که طی دست کم یک سال گذشته منجر به ادامه جهش قیمت مسکن برای سومین سال متوالی شد را موجب گردد. این اقدام در واقع از سویی منجر به جذب سرمایه ها و نقدینگی های سرگردان موجود در بازارملک نیز خواهد شد.

توسعه بازار سرمایه به عنوان بازاری که طی دست کم یک سال اخیر به محلی جذاب برای سرمایه گذاران و حتی مردم عادی تبدیل شده است سومین کارکرد ریت ها است. چهارمین کارکرد حیاتی این صندوق ها یا شرکت ها رکودشکنی از بازار ملک به واسطه عرضه واحدهای مسکونی فاقد متقاضی سازنده ها به بازار سرمایه و برطرف انجماد از بازار ساخت و ساز به دلیل عدم فروش واحدهای مسکونی آماده عرضه و احتیاج مبرم سازنده ها به منابع مالی برای پروژه های جدید ساختمانی است. افزایش عرضه آپارتمان های اجاره ای به بازار مسکن به عنوان گام اول حرفه ای سازی بازار اجاره از دیگر کارنمودهای حیاتی ریت ها محسوب می گردد و در نهایت یکی از اصلی ترین کارنمودهای این طرح جلوگیری از مداخله بیشتر دولت در بازار مسکن و راهنمایی حمایت های دولتی در این بخش به راستا درست است.

تجربه راه اندازی ریت ها و تامین مالی مسکن کم درآمدها از این طریق حتی در نوسازی بافت های فرسوده شهری نیز می تواند به نحو موثر مورد استفاده قرار بگیرد. تجربه سه کشور پیروز در این زمینه حاکی است در کشور انگستان ریت های مسکن در استطاعت به وسیله عرضه سهام مسکن اجتماعی به واسطه مالکان مسکن اجتماعی و دولت های محلی ماموریت دارند همزمان با کاهش قیمت تمام شده مسکن زمینه لازم برای ایجاد یک صندوق سالم و اخلاقی را برای سرمایه گذاران فراهم نمایند. در کانادا هدف از ایجاد ریت های مسکن خرید املاک اجاره ای احتیاجمند بازسازی در بافت های فرسوده و سکونتگاه های غیررسمی با سرمایه گذاری صندوق های بازنشستگی و اشخاص حقیقی ثروتمند است.

در آمریکا نیز ریت های مسکن با مشارکت 12 سازنده مسکن به صورت یک سازمان غیرانتفاعی ماموریت دارند به مردم کم درآمد به وسیله واگذاری سهام املاک اجاره ای و در استطاعت به آنها یاری نمایند تا در راستا خانه دار شدن قرار بگیرند. در واقع مهم ترین اثر ریت ها در بازار مسکن پوشش تورم مسکن برای گروه های کم درآمد و حفظ و ارتقای دارایی های آنها متناسب با تورم ملکی و در نهایت یاری به تامین مسکن مورد احتیاج آنها است. بدون آنکه جریان سرمایه ها و سرمایه گذاری های ملکی منجر به تخریب بازار مسکن و تداوم جهش های قیمتی گردد.