اردیبهشت تاریخی بازار ملک - کوه سفید

به گزارش دنیای اقتصاد؛ این افت قیمت آن هم به رغم جوسازی حباب سازان ملکی در هفته های اخیر، قدرت معجزه انتظارات را نشان می دهد. موج انتظارات کاهشی در بازار مسکن باعث ظهور لیدر جدید در سمت فروش با نقش آفرینی به شکل کاهش قیمت پیشنهادی در فایل های پیشرو شد. در سمت مقابل، خروج تقاضای سرمایه ای از بازار مسکن در دو ماه گذشته و نبود تقاضای مصرفی، جهت اردیبهشت را به سمت سه رکورد در معاملات ملک راهنمایی کرد. آینده موج تخلیه حباب مسکن آنالیز شده است.

تازه ترین گزارش رسمی از شرایط بازار مسکن نشان می دهد در اردیبهشت قیمت مسکن یک پله دیگر از جهت سراشیبی کاهشی سال 1400 را پیمود و فرایندی خلاف آنچه مطلوب جریان القایی حباب سازان در بازار مسکن است، شکل گرفت. قیمت مسکن که در سرانجام فروردین نسبت به آخرین ماه سال گذشته 1/ 3 درصد کاهش یافته بود، در اردیبهشت یک پله دیگر هم تنزل یافت، به طوری که میانگین قیمت معاملات اردیبهشت نسبت به فروردین 8/ 1 درصد کاهش نشان می دهد.

به این ترتیب میانگین قیمت مسکن در معاملات پایتخت که در سرانجام سال گذشته روی مرز 30 میلیون تومان ایستاده بود، اکنون به 28 میلیون و 790 هزار تومان رسیده است. اگرچه ممکن است ریزش پیاپی قیمت مسکن در دو ماه متوالی از سوی بعضی فعالان بازار مسکن یا گروهی از کارشناسان که بعضا تحلیل های ساده انگارانه ای نسبت به اتفاقات اخیر بازار معاملات داشته اند، به نظر بیاید، اما آنالیز های عمیق با استناد به فرایند گذشته بازار، جریان موجود و شرایط عوامل اثرگذار بر بازار مسکن نشان می دهد در اردیبهشت 1400 یک اتفاق تاریخی در بازار مسکن اتفاق افتاده است.

در واقع از آنجا که پیمودن پله دوم ریزش قیمت مسکن در امسال، منافع حباب سازان را به خطر انداخته است، این افراد یک گروه از کتمان نمایندگان واقعیت قیمتی ملموس فعلی در بازار مسکن هستند. از طرفی بعضی کارشناسان نیز معتقد بودند ریزش قیمت مسکن در فروردین اتفاق سابقه داری است و به نیمه تعطیل بودن بازار معاملات بازمی گردد و به همین خاطر نباید تغییرات قیمتی فروردین را معنی دار تلقی کرد.

اما ادامه حرکت قیمتی بازار در سراشیبی نشان می دهد فرایندی که در بازار شکل گرفته به ماجرای تعطیلات نوروزی و کاهش همیشگی حجم معاملات ارتباطی ندارد؛ ضمن اینکه آنالیز شرایط قیمت مسکن در سال های گذشته نشان می دهد همیشه این طور نبوده که در فروردین قیمت مسکن نسبت به ماه قبل از آن الزاما کاهش یافته باشد.

آنالیز عمیق دنیای اقتصاد نشان می دهد ماهی که گذشت به سه علت یک اردیبهشت تاریخی در بازار مسکن به شمار می آید. مقایسه شرایط بازار مسکن در اردیبهشت هر سال از زمانی که نبض معاملات ماهانه مسکن در اختیار افکار عمومی قرار می گیرد (سال 92) تا به امروز نشان می دهد اولا در ماه های اردیبهشت این بازه هشت ساله، میانگین رشد ماهانه قیمت مسکن 6 درصد بوده و از طرفی هرگز منفی نبوده است.

همچنین در سه سال اخیر میانگین تغییرات ماهانه قیمت در دومین ماه سال حدود 10 درصد بوده است. این در حالی است که در اردیبهشت امسال تغییرات ماهانه قیمت مسکن منفی بوده و قیمت 8/ 1 درصد افت نموده است. دومین علتی که اردیبهشت 1400 را شایسته صفت تاریخی نموده نشات گرفته از این است که نبض معاملات مسکن در این ماه متفاوت بوده است. در حالی که طی هشت سال اخیر میانگین رشد حجم معاملات در این ماه نسبت به ماه نیمه تعطیل فروردین همیشه 200 درصد بوده و میزان این تغییرات در سال گذشته 800 درصد بوده است، اردیبهشت امسال حجم معاملات مسکن فقط 1/ 88 درصد نسبت به فروردین رشد داشته است.

نکته قابل تامل دیگر این است که در تمام سال های اخیر که نبض ماهانه معاملات مسکن طی گزارش های رسمی قابل آنالیز بوده، تغییرات حجم معاملات هیچ گاه به زیر 170 درصد نرسیده بود. به طور کلی با توجه به نیمه تعطیل بودن بازار مسکن فروردین، بخشی از تقاضا به اردیبهشت منتقل می گردد و به همین خاطر تغییرات ماهانه حجم معاملات همیشه قابل توجه است؛ بنابراین ثبت این تغییرات با مقدار رشد زیر 100 درصد یک واقعه تاریخی محسوب می گردد که می تواند مبنای تحلیل درباره بازار قرار گیرد.

علت سومی که اردیبهشت 1400 بازار مسکن را تاریخی نموده، ناظر بر میانگین حجم معاملات مسکن است. طی هشت سال اخیر میانگین معاملات مسکن دومین ماه سال حدود 15 هزار فقره بوده و کمترین مقدار نیز متعلق به سال گذشته بود که در اردیبهشت حدود 9 هزار فقره آپارتمان مسکونی در شهر تهران فروخته شد. این در حالی است که حجم معاملات در اردیبهشت 1400 فقط 3900 فقره بوده است و از این منظر نیز یک رخداد تاریخی در ماه میانی بهار ثبت شده است.

به این ترتیب نبض معاملات مسکن نیمه بهار به لحاظ حجم و تغییرات حجم و نیز میزان تورم ماهانه قیمت، شرایط متفاوتی را در بازار رقم زده است. در واقع استناد به این سه مقایسه دقیق بین اردیبهشت 1400 با ماه های مشابه سال های اخیر در بازار مسکن وقوع یک رخداد تاریخی را تایید می نماید. اما علت تاریخی شدن این ماه بهاری چیست و چرا برای اولین بار تغییرات ماهانه قیمت مسکن در این ماه منفی شده و البته حجم معاملات نیز به حدود یک سوم ماه های مشابه هشت سال اخیر رسیده است؟

عاملی که این اردیبهشت تاریخی را در بازار مسکن رقم زده، معجزه انتظارات است. به عبارت دقیق تر، فروکش کردن انتظارات تورمی و بدبینی نسبت به آینده بازار ها از جمله بازار مسکن در ماه اردیبهشت این شرایط خاص را رقم زده است. البته آنالیز بازدهی بازار های مختلف نشان می دهد بازار مسکن دنباله رو بورس و بازار های ارز و سکه بوده است.

بر این اساس بازدهی بورس از ابتدای امسال تا سرانجام اردیبهشت منفی 7/ 11 درصد، بازدهی بازار سکه منفی 3/ 10 درصد و بازدهی دلار منفی 7/ 8 درصد بوده است. به این ترتیب می توان گفت بازدهی بازار مسکن که طی دوماه اخیر معادل منفی 5 درصد بوده و به نوعی دنباله روی از سایر بازار ها به حساب می آید.

از سوی دیگر در بازار مسکن اردیبهشت 1400 دو غایب عظیم سبب ریزش حجم معاملات شدند، این دو غایب خریداران مصرفی و خریداران سرمایه ای ملک بوده اند. البته خریداران سرمایه ای حدود دو سال است که بازار را به کلی ترک نموده اند، اما آنچه در اردیبهشت سال های 98 و 99 و به طور کلی در دو سال اخیر موتور تورم ملکی را شارژ می کرد، حضور تقاضای سرمایه ای در بازار معاملات بود. این در حالی است که در اردیبهشت امسال به دنبال سرانجام یافتن انتظارات تورمی در بازار، معجزه ای ویژه در شرایط جابجایی ملکی رخ داد.

یکی دیگر از عوامل موثر بر رخداد معجزه آسا به لحاظ افت توامان نبض معاملات و قیمت مسکن در اردیبهشت، رفتار متفاوت لیدر های بازار ملک است. دنیای اقتصاد اخیرا در گزارشی تشریح کرد لیدر های بازار ملک امسال چگونه در طی سراشیبی قیمتی این بازار نقش آفرینی نموده اند. واقعیت این است که تک فایل های خط شکن و جهت ساز در بازار مسکن توانسته در ایجاد موج کاهشی قیمت مسکن در سمت عرضه ایفای نقش کند.

در واقع یک گروه از فروشنده ها با اعلام قیمت های پیشنهادی پایین تر از سایر فایل ها، به نوعی نقش لیدر را ایفا نموده اند و بسیاری از فروشندگان دیگر نیز دنباله رو آن ها بوده اند. پس از فروردین کاهشی، این دومین باخت حباب ساز های ملکی به لیدر های بازار مسکن است که زمینه را برای افت قیمت فراهم نموده اند؛ به طوری که به توصیف بعضی کارشناسان، اکنون بازار مسکن وارد فاز چربی سوزی شده است.

بازار مسکن تهران از اواخر سال 98 وارد فاز ابرحباب شد، به طوری که نسبت بین قیمت مسکن به اجاره بها (P/ R) که از آن به عنوان حباب سنج ملکی یاد می گردد از مقدار حداکثری خود در تمام سال های گذشته (24 واحد) عبور کرد و به حدود 30 واحد و حتی در مقاطعی از سال به فراتر از این مقدار رسید.

حباب سنج دیگری که برای ارزیابی شرایط قیمت مسکن به کار گرفته شد و وجود حباب را تایید کرد، مقایسه تغییرات نقدینگی با تغییرات قیمت مسکن بود. آنالیز های آماری نشان می دهد نقدینگی کشور از ابتدای سال 93 تا بهمن 99 حدود 1/ 5 برابر شده و این در حالی است که قیمت مسکن در این فاصله 2/ 7 برابر شده است. همچنین مقایسه تغییرات قیمت دلار و مسکن حباب سنج دیگری است که وجود حباب در این بازار را تایید می نماید.

مجموعه حباب سنج های سه گانه نشان داد در آن مقطع قیمت مسکن حدود 30 درصد حباب داشته و باید در همین حدود افت کند و انتظار می رود میانگین قیمت مسکن در معاملات تهران به حدود 24 تا 25 میلیون تومان برسد تا بتوان ادعا کرد حباب تخلیه شده است.

شرایط کنونی بازار ملک نیز نشان می دهد موج کاهشی قیمت مسکن مشروط بر اینکه انتظارات کاهشی ادامه پیدا کند، می تواند ادامه داشته باشد. البته تخلیه حباب در بازار مسکن آن طور که تا به امروز منعکس شده به شکلی در جریان است و قرار نیست حباب مسکن که در طول ماه ها شکل گرفته، یکباره بترکد، اما اگر ریسک های غیراقتصادی دوباره شکل بگیرد، این احتمال که فرآیند تخلیه حباب متوقف گردد نیز وجود دارد.

نکته قابل توجه این است که در اردیبهشت تاریخی امسال، این تحلیل که بعضی از کارشناسان مدعی هستند در فاز پساجهش صرفا کاهش قیمت واقعی مسکن رخ می دهد و افت قیمت اسمی بعید است، عملا رد شد و شرایط حاکی است در صورت ادامه کاهش ریسک ناشی از متغیر های غیراقتصادی، افت قیمت اسمی مسکن نیز ممکن است.

مقصود از کاهش قیمت واقعی مسکن که بعضی تحلیلگران به آن اشاره می نمایند، این است که تغییرات ماهانه قیمت مسکن در حد ریزنوسان و کمتر از تغییرات تورم خواهد بود. اما ظاهرا شرایط به نحوی رقم خورده که می توان امید داشت در صورت استمرار توقف انتظارات تورمی مسکن، رخداد بی سابقه ای به لحاظ افت قیمت اسمی مسکن در فاز پساجهش کنونی رقم بخورد.